您当前所在位置:首页 > 政民互动 > 民意征集
民意征集
湛江市房屋租赁管理办法(截止时间:12月26日)
发布时间:2016-12-06    来源:湛江市政府门户网站

    为加强房屋租赁管理,规范房屋租赁行为,维护房屋租赁市场秩序,落实社会治安管控措施,保障当事人的合法权益和人身财产安全,市房管局、市公安局根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》等有关法律法规规章规定,草拟了《湛江市房屋管理办法》。现依据规范性文件制定程序,向社会公众公开征求意见。

    一、征求意见时间:2016年12月6日—2016年12月26日

    二、提交意见途径:

    1.信函请寄至:赤坎区南方路31号市法制局法规科收 邮编:524047

    2.传真:0759—3181541

    3.电子邮箱:3386402735@QQ.com

    提交意见请留下姓名和联系方式,以便作进一步沟通。

    附件:《湛江市房屋租赁管理办法(送审稿)》

    湛江市法制局

    2016年12月6日

湛江市房屋租赁管理办法

(送审稿)

    第一章 总 则

    第一条为加强房屋租赁管理,规范房屋租赁行为,维护房屋租赁市场秩序,落实社会治安管控措施,保障当事人的合法权益和人身财产安全,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》等有关法律法规规章规定,结合本市实际,制定本办法。

    第二条在本市行政区域内的房屋租赁行为及其服务管理活动适用本办法。

    第三条本办法所称房屋,包括住宅、工商业用房、办公用房、仓库及其他用房。

    公民、法人或者其他组织拥有产权或者经营管理权的房屋可以依法出租。

    第四条本办法所称房屋租赁,是指公民、法人或者其他组织将其拥有产权或者经营管理权的房屋,出租给承租人居住或者提供给他人从事经营活动,或者以合作方式与他人从事经营活动,收取租金或者获取收益的行为。

    有下列情形之一的,视为房屋租赁:

    (一)以联营、承包等方式提供房屋给他人使用,取得固定收益或者分成收入而不承担经营风险的;

    (二)以柜台、摊位等方式将房屋分割提供给他人使用的;

    (三)酒店(旅社、饭店、宾馆、招待所等)将其客房或者其他房屋提供给他人作为固定办公或者经营场所,约定支付价金的;

    (四)将房屋负层提供给他人使用,约定支付价金的;

    (五)军队、企业、集体将其部分房地产出租给承租人使用或者以土地出租他人,由承租人构建房屋出租的。

    第五条具有下列情形之一的房屋,不得出租:

    (一)属于违法建筑的;

    (二)不符合消防安全、人防等工程建设和安全管理等强制性标准的;

    (三)违反规定改变房屋使用性质的;

    (四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

    第六条出租住房的,应当以原设计的房间为最小出租单位。

    厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

    第七条县(市、区)人民政府领导和综合协调本行政区域内租赁房屋服务管理工作,租赁房屋服务管理工作所需经费纳入本地财政预算。

    第八条县(市、区)人民政府应当按照资源整合、互联互通的原则,推进租赁房屋管理信息化,实现政府职能部门间的信息共享。

    县(市、区)人民政府应当在租赁房屋集中的地区统筹规划、建设公共安全视频图像信息系统,推广应用实有房屋门禁视频系统等安全防控技术,加强对公共安全视频图像信息系统及其信息资料的管理,维护公共安全。时租房、日租房应按规定安装租住人员信息采集系统和门禁视频系统,即时采集租住人员信息,并实时报送公安机关。

    第九条市房产行政主管部门负责本市房屋租赁管理,并组织实施本办法,依法对房屋租赁市场实施统一监管。

    县(市、区)房产行政主管部门负责本行政区域内房屋租赁管理工作。

    公安部门负责租赁房屋的治安、消防管理和房屋租赁当事人的居住登记,落实治安、消防管控措施,查处违法犯罪行为。

    规划行政主管部门和城市管理综合执法部门依照各自职责负责违法建筑的查处。

    工商行政管理部门负责查处利用租赁房屋进行无照经营等违法经营行为。在办理工商营业执照登记、变更等时,对以租赁房屋为经营场所的,应应当要求当事人提供经县(市、区)级房屋租赁管理所登记备案的房屋租赁合同。

    税务行政主管部门负责租赁房屋的税收征收管理。

    计划生育行政主管部门负责租赁行为当事人的计划生育管理。

    市房产行政主管部门和市物价行政主管部门应当定期公布不同区域不同类型房屋的市场租金水平等信息。

    第十条乡(镇)人民政府、城市街道办事处应当建立相应的租赁房屋服务管理机构和流动人口出租屋协管员队伍,配合房产行政主管部门开展租赁房屋登记管理、信息采集等相关业务。

    第二章租赁当事人义务

    第十一条房屋租赁当事人应当遵守法律、法规、规章,遵循平等、自愿原则依法订立租赁合同,合同式样可以选用住建部统一规范的《房屋租赁合同书》。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定,一般应当包括以下内容:

    (一)房屋租赁当事人的身份信息(含姓名、身份证号码、户籍地址、联系方式、现居住地);

    (二)房屋的坐落、面积、结构、附属设施,家具和家电等室内设施状况;

    (三)租金和押金数额、支付方式;

    (四)租赁用途和房屋使用要求;

    (五)房屋和室内设施的安全性能;

    (六)租赁期限;

    (七)房屋维修责任;

    (八)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;

    (九)争议解决办法和违约责任;

    (十)其他约定。

    房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。

    第十二条房屋租赁当事人按照租赁合同的约定,享有权利,并承担相应的义务。

    第十三条房屋出租人应当遵守下列规定:

    (一)不得向不提供真实身份证明文件的个人出租房屋;

    (二)办理房屋租赁登记备案手续时,应当同时签订治安责任保证书和反恐责任书;

    (三)不得利用出租房屋,从事违法犯罪活动;

    (四)发现出租房屋内有涉嫌违法犯罪行为的,应当及时向公安机关或者其他相关行政主管部门报告;

    (五)协助有关行政主管部门和房屋租赁管理机构采集承租人和居住人员依法应当填报的信息资料;登记非本市户籍的承租人和居住人员身份信息,并向辖区公安派出所或房屋租赁管理机构报告流动人口的基本情况,督促其办理居住登记手续;

    (六)对出租房屋进行安全检查,及时发现和排除安全隐患;

    (七)在规定期限内依法申报、缴纳房屋租赁相应税款。

    (八)出租人委托代理人履行管理职责的,应当书面报告房屋所在地县(市、区)房屋租赁服务管理部门。受委托的代理人应当履行出租人的义务。

    (九)法律、法规的其他有关规定。

    第十四条房屋承租人应当遵守下列规定:

    (一)按照房屋规划用途、结构、消防安全规定使用房屋,不得擅自改变建筑物使用性质,或者实施其他违法建设行为。发现承租房屋有安全隐患的,及时告知出租人予以消除;

    (二)不得利用出租的房屋非法生产、加工、储存、经营易燃、易爆、剧毒等危险物品;

    (三)不得利用出租房屋从事违法犯罪活动;

    (四)履行计划生育责任,已婚育龄人员应当自觉接受居住地计划生育技术服务指导;

    (五)提供真实有效证件,如实填报有关表格,配合相关管理部门的管理。非本市户籍的承租人,应当向房屋所在地公安派出所办理居住登记手续。

    (六)法律、法规的其他有关规定。

    第十五条从事房屋租赁业务的经纪机构应当遵守下列规定:

    (一)查验当事人、代理人的证件、委托书和房屋所有权证明;

    (二)如实为当事人提供房屋租赁信息;

    (三)配合房产行政主管部门开展租赁房屋登记管理、信息采集等相关业务;

    (四)建立房屋租赁业务记录;

    (五)法律、法规的其他有关规定。

    第三章 租赁管理

    第十六条房屋租赁实行登记备案制度。

    房屋租赁合同订立后3日内,房屋租赁当事人应当到当地房屋租赁服务管理机构办理房屋租赁登记备案。

    房屋租赁当事人可以书面委托他人办理房屋租赁登记备案。

    第十七条办理房屋租赁登记备案,房屋租赁当事人应当提交下列材料:

    (一)房屋租赁合同;

    (二)房屋租赁当事人身份证明;

    (三)房屋所有权证或者其他合法来源证明;

    (四)出租屋符合消防安全标准证明;

    (五)转租房屋的,应当提交出租人同意转租的书面意见;

    (六)出租共有房屋,应当提交其他共有人同意出租的证明;

    (七)出租委托代管房屋,应当提交委托代管人授权出租的证明。委托人在境外的,其委托授权书必须依法公证;

    (八)法律、法规规定的其他文件;

    (九)省、市房产行政主管部门规定的其他材料。

    第十八条(原第十三条) 房屋租赁期限由房屋租赁当事人协商确定,租赁合同期限最长不得超过20年。

    第十九条(原第十四条)对符合下列要求的,房屋租赁服务管理机构应当在3个工作日内办理房屋租赁登记备案,向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明:

    (一)申请人提交的申请材料齐全并且符合法定形式;

    (二)出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致;

    (三)不属于本办法第八条规定不得出租的房屋。

    房屋租赁服务管理机构应当一次性告知房屋租赁当事人需要补正的全部内容。

    第二十条 房屋租赁登记备案内容发生变化,当事人应当在30日内,到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更手续。房屋续租或者租赁终止的,当事人应当在3日内,到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。

    第二十一条经出租人同意,承租人可以在租赁期限内将承租房屋的部分或者全部转租给第三人。

    转租房屋的,转租人(原承租人)和第三人应当在3日内共同到市房屋租赁管理所或者市房产行政主管部门委托的公安派出所、街道(社区)登记备案。

    第二十二条 市房产行政主管部门应当对从事房屋租赁业务的经纪机构加强管理,并建立其从业信用档案。

    第二十三条市房产行政主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统,逐步实行房屋租赁合同网上登记备案,并纳入房地产市场信息系统。

    第二十四条市房产行政主管部门应当加强与公安、税务、工商等部门及街道(社区)的协调配合,建立信息共享制度,互通房屋租赁信息,办理房屋租赁登记备案的同时,当事人必须要将租赁信息报送辖区公安派出所。发现利用出租房屋从事违法活动的,应当及时告知有关部门。

    公安、税务、工商等部门发现当事人未办理房屋租赁登记备案的,应当及时通报房屋租赁行政主管部门。

    第四章 法律责任

    第二十五条违反本办法第五条规定的,由市房产行政主管部门依据《商品房屋租赁管理办法》第二十一条责令限期改正,对没有违法所得的,可以处以5000元以下罚款;对有违法所得的,可以处以违法所得1倍以上3倍以下,但不超过30000元的罚款。

    第二十六条违反本办法第六条规定的,由市房产行政主管部门依据《商品房屋租赁管理办法》第二十二条责令限期改正;逾期不改正的,可以处以5000元以上30000元以下罚款。

    第二十七条违反本办法第十六条第二款、第二十条规定的,由市房产行政主管部门依据《商品房屋租赁管理办法》第二十三条规定责令限期改正;个人逾期不改正的,处以1000元以下罚款;单位逾期不改正的,处以1000元以上10000元以下罚款。

    第二十八条公安、消防、税务、工商、卫计等行政管理部门依据相关法律、法规对涉房屋租赁违法犯罪行为进行管辖。

    第二十九条租赁房屋服务管理机构对符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请不予办理,对不符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请予以办理,或者对房屋租赁登记备案信息管理不当,给租赁当事人造成损失的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

    第五章 附 则

    第三十条保障性住房租赁按照国家有关规定执行。

    第三十一条市房产行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。

    第三十二条本办法由市房产行政主管部门负责解释。

    第三十三条本办法自2016年 月 日起施行,有效期为5年。《湛江市房屋租赁管理办法(试行)》(湛府〔2012〕10号)同时废止。

    关于《湛江市房屋租赁管理办法(试行)》(提请审议稿)起草和修改说明

    一、修订的必要性

    根据国务院《全面推进依法行政实施纲要》和《广东省政府规章立法后评估规定》的规定,对《湛江市房屋租赁管理办法(试行)》(湛府〔2012〕10号,下称《试行办法》)进行立法后评估。市房管局2014年8月拟定了评估工作方案。9月广泛征求了市公安局、市地税局、市工商行政管理局、市物价局、市社会治安综合治理委员会办公室、市人民防空办公室等部门的意见。其中市公安局和市社会治安综合治理委员会办公室提出了意见和建议,其他单位无修改意见。11月20日邀请人大、政协、法制局等九个相关单位参加《试行办法》的立法后评估座谈会,就我市房屋租赁管理情况和该办法的部分条款,结合本职工作进行了认真研讨。与会代表认为《试行办法》自2012年4月1日颁布实施以来,为我市房屋租赁管理市场的健康发展夯实了制度基础,规范了房屋租赁行为,保障了房屋租赁当事人的合法权益。为了使《试行办法》更适用于本市的房屋租赁市场发展,在针对性地改进和完善是很有必要。并提出了许多宝贵建议与设想,如提高执行力,加大处罚力度;建立信息资源共享体系,实行信息互通,齐抓共管;以加强社会管理为立足点,设立专门机构、专门人员、专项经费来做好我市房屋租赁管理工作。

    二、《试行办法》修订的主要内容

    (一)增加了各级政府领导与房屋租赁管理相关部门建立协作管理机制的有关内容。租赁房屋管理涉及到各级政府、公安、建设、城管、税务等许多相关部门的职责,需要各相关部门密切配合,相互支持,形成合力。因此,修订后的《试行办法》第7条至第10条,分别规定各级政府和相关职能部门的职责,明确了租赁房屋服务管理机构和流动人口出租屋协管员队伍的建立与工作职能。

    (二)扩充了房屋租赁当事人的权利与义务。加强租赁房屋的治安管理,必须明确房屋租赁当事人(包括房屋租赁中介机构)的责任主体。近年来,随着我市经济社会的发展,一方面,大量城中村居民建房出租;另一方面,房屋中介机构数量不断增加,有必要根据新的情况进行明确其权利与义务。因此,修订后的《试行办法》第十一条至第二十六条规定了租赁房屋当事人的权利与义务及租赁房屋合同的订立内容、违约的解决方式等。既界定了其合同约定的自由度,又明确了当事人要承担的义务。

    (三)建立了租赁房屋登记备案制度。准确、及时了解掌握租赁房屋的底数和有关情况,是各职能部门加强流动人口、租赁房屋治安管理的前提。2003年国家取消公安机关对出租房屋实行登记核准制度后,相关部门难以掌握出租房屋底数和有关情况,尤其是对租赁房屋的人员身份、所从事的职业、租赁房屋用途等不掌握,难以有效管理,致使一些地方出租房屋一度处于失控状态,成为影响社会治安的重大隐患。据2004年北京、江苏、浙江、广东四省、市公安机关统计,出租房屋登记核准制度取消前,各地公安机关出租房屋登记率为75%左右,这项制度取消后,登记率(依靠社区民警摸排)仅为15%,同时,发生在出租房屋内的违法犯罪案件数量则有所上升。因此,为适应国家行政许可制度改革和加强租赁房屋治安管理的需要,修订后的《试行办法》第二十七条至第三十八条规定了:房屋租赁合同订立后3日内,房屋租赁当事人应当到当地房屋租赁服务管理机构办理房屋租赁登记备案;办理房屋租赁登记备案,房屋租赁当事人应当提交相关材料;房屋租赁登记备案内容发生变化,当事人应当在30日内,到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更手续;房屋续租或者租赁终止的,当事人应当在3日内,到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续等。相关省市的也采取了房屋租赁登记备案制度,实践表明,租赁房屋登记备案制度的实施将对于及时动态掌握租赁房屋及人员的信息大有裨益。

    (四)增加了推进出租房屋信息系统建设的相关内容。当前人口动态化、社会信息化和犯罪多元化的特征日益明显,传统模式下对租赁房屋的手工、静态管理手段已经难以适应形势发展的客观需要。逐步推进出租房屋管理信息系统建设,实现出租房屋规范化、科学化、动态化管理,既是实现传统管理向现代服务转变的一个重要方面,也是提升治安管理水平和现实斗争能力的实际需要。因此,修订后的《试行办法》第八条规定:市、县(区)人民政府应当在租赁房屋集中的地区统筹规划、建设公共安全视频图像信息系统,推广应用实有房屋门禁视频系统等安全防控技术,加强对公共安全视频图像信息系统及其信息资料的管理,维护公共安全。时租房、日租房应按规定安装租住人员信息采集系统和门禁视频系统,即时采集租住人员信息,并实时报送公安机关。

    (五)补充了对涉及租赁房屋违法违规行为的处罚条款。鉴于租赁房屋的服务管理应各职能部门齐抓共管,因此在修订后的《试行办法》第四十二条规定:属公安、税务、工商、卫计等行政管理部门管辖的涉房屋租赁违法犯罪行为,依据相关法律、法规等追究租赁当事人或租赁业务的经纪机构责任。

    三、修订《试行办法》的过程

    市房管局整理了《试行办法》评估后意见,对《试行办法》进行了修改,形成了《湛江市房屋租赁管理办法》(下称《办法》)。市房管局于2014年12月18日将《试行办法》和评估报告报送市政府审定。12月29日王中丙市长对报告作出了批示:“此办法应征求各区政府、市城市综合执法局、规划局等部门的意见。同时把新旧办法不同的地方标出来,易于对比。并请市法制局审定后,上常务会议”。市房管局根据王中丙市长的批示,征求了各区政府、市城管执法局、市规划局共7个单位的意见。2015年3月市房管局将《湛江市房屋租赁管理办法(送审稿)》送市法制局审核。市法制对送审稿进行了核对,形成了《湛江市房屋租赁管理办法(提请审议稿)》(下称“提请审议稿”)。

    2016年6月和7月,市公安局多次组织户政、治安、信通、反恐、消防、基层公安等警种和单位组织研讨,对《提请审议稿》提出修改意见。

    四、提请审议稿制定的依据

    ⒈《中华人民共和国城市房地产管理法》

    ⒉《广东省城镇房屋租赁条例》

    ⒊住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》(住建部令6号)

    ⒋公安部、建设部等六部委《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》

    ⒌建设部、工商局、国税局、解放军总后勤部《关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》(〔2004〕后营字第1285号)

    6、《广东省房屋租赁治安管理规定》

    7、参考其他省、市的规定。

    五、征求意见情况

    市房管局征求了市公安局、市物价局、市社会管理综合治理委员会办公室、市城市管理行政执法局、市城市规划局、市地方税务局、市工商行政管理局、市人民防空办公室、湛江经济技术开发区管委会、赤坎区政府、霞山区政府、麻章区政府、坡头区政府等13个单位意见。

    2016年6月和7月,市公安局先后两次召集会议征求了基层公安分局、治安、反恐、消防、信通、户政等警种和单位的意见。

【字体: 】 【打印】【收藏】【关闭